Je suis héritier d'un bien immobilier avec d’autres indivisaires. L’un des indivisaires l'occupe de manière gratuite

Qui peut occuper un bien indivis ?

Un indivisaire a, en principe, le droit d’occuper un des biens dépendant de l’indivision, tant que cette occupation n’empêche pas les autres indivisaires de jouir de la même manière du bien, et que cela ne contrevient pas aux éventuelles conventions passées entre eux. 

Cette occupation par un indivisaire n’est toutefois pas sans contrepartie, surtout si en outre, elle est exclusive.

L’occupation d’un bien indivis par un seul indivisaire est-elle gratuite ?

Sauf accord contraire entre les indivisaires, l’occupation d’un bien indivis par un seul indivisaire n’est pas gratuite. Lorsque l’occupation peut effectivement être qualifiée d’exclusive et de privative, l’indivisaire doit verser à l’indivision une « indemnité d’occupation ». 

Il s’agit d’une somme comparable à un loyer, en ce qu’elle est fonction de la valeur locative du bien. Le plus souvent cependant son montant est inférieur à une valeur de marché. La jurisprudence classique considère en effet que l’occupation « de fait » par un indivisaire apporte moins de sécurité, de droit au maintien dans les lieux qu’un bail d’habitation signée en bonne et due forme sous l’égide de la loi de 1989.

Si l’indivisaire occupant refuse de payer volontairement une telle indemnité, il est possible de saisir le Juge qui en fixera le montant sur la base d’avis de valeur présentés par les différentes parties ou à défaut sur les conclusions de l’expert qui aura pu être missionné pour évaluer le bien. Les formes de saisine du juge sur ce point sont diverses : référé, incident de procédure, procédure au fond, liquidation etc. Autant d’options à choisir en fonction d’une stratégie à développer et d’un arbitrage entre probabilité de succès et impératifs de temps. 

Attention : l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale. Madame Cerise ne pourra donc pas réclamer à Madame Orange une indemnité d’occupation pour les 7 années passées mais uniquement pour les 5 dernières années. Nous avons immédiatement signifié un acte interruptif de prescription pour que les mois suivants ne soient plus susceptibles d’être prescrits.

En cas d’occupation d’un bien indivis par un seul indivisaire, qui assume les charges ?

En cas d’occupation d’un bien par un héritier, les charges liées à l’occupation du bien lui incombent exclusivement à l’exception de la taxe d’habitation (qui est devenue une charge de l’indivision depuis un revirement de jurisprudence de la Cour de Cassation). 

L’héritier non occupant qui paie des charges incombant au seul occupant pourra en demander le remboursement.

En l’absence d’accord amiable, la loi permet de saisir le Juge qui peut statuer sur le paiement des charges. À défaut, le règlement des comptes entre les indivisaires s’effectuera au moment du partage au sein des comptes d’administration de l’indivision.