La vente avec complément de prix

Dans un marché immobilier en difficulté, les vendeurs sont souvent contraints de revoir leurs prétentions à la baisse. Plutôt que de consentir à une réduction de prix immédiate, une solution permet de préserver la valeur patrimoniale d’un bien tout en répondant aux besoins de liquidités à court terme : la vente avec complément de prix.

Principe de la vente avec complément de prix

La vente avec complément de prix repose sur un principe simple : le propriétaire d’un bien immobilier reçoit une avance de trésorerie, représentant généralement jusqu’à 60% de la valeur estimée de son bien, tout en conservant le temps nécessaire pour organiser une vente dans des conditions optimales. 

Au départ, le vendeur vend à un investisseur institutionnel. Il encaisse ainsi 60% de la valeur de son bien. Sur cette avance sont déduis des frais, dont la rémunération de l’investisseur, et l’indemnité d’occupation.

Ensuite, le vendeur doit trouver un tiers acquéreur pour son bien et ainsi récupérer le complément de prix, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’achat par l’investisseur.

Lorsque l’acquéreur définitif est trouvé, l’opération se termine par la cession finale. Le tout est encadré par un acte spécifique et sécurisé par un notaire. À la fin de cette opération, le vendeur perçoit le complément de prix, soit les 40% restants de la valeur du bien après avoir remboursé les 60% du prix à l’investisseur.

L’avance perçue peut être utilisée librement par le vendeur : acquisition d’un nouveau bien, travaux, remboursement de dettes, constitution de trésorerie, financement d’un projet personnel… 

Si le bien constitue la résidence principale du vendeur, la plus-value réalisée lors de la vente définitive continue d’être exonérée, ce qui renforce l’attractivité fiscale de l’opération.

Conditions d’éligibilité à la vente avec complément de prix

Le bien doit être détenu en pleine propriété, libre de contraintes majeures, et d’une valeur minimale de 300 000 €.

Contrairement à un prêt ou à un crédit, cette avance ne dépend pas de conditions de revenus, de ressources, ni d’évaluation de la situation professionnelle. Elle dépend exclusivement de la valeur du bien.

Cette solution implique certains frais, directement déduits de l’avance :

• Frais fixes : honoraires de vente (environ 6 %) et frais notariés (environ 3 %).
• Frais variables : le vendeur conserve l’usage du bien contre paiement d’une indemnité d’occupation, calculée à 10 % par an de l’avance versée.

Par principe, douze mois d’indemnité sont prépayés à l’acte. En cas de vente anticipée, le vendeur est remboursé au prorata temporis. Si la vente intervient au-delà du délai initial, l’indemnité d’occupation est réglée mensuellement ou prélevée lors de la vente.

Ce mécanisme constitue ainsi une solution immobilière innovante, particulièrement adaptée à une conjoncture tendue : il permet de concilier trésorerie immédiate et préservation de la valeur du bien.

Par Clémence Fruitier et Nicolas Graftieaux, le 7 avril 2025