Indivision : gestion et vente
Gestion et vente de biens indivis
L’indivision est la situation d’un bien ou d’un ensemble de biens sur lequel plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature, concurrents, sans qu’aucune d’entre elles n’ait de droit exclusif sur une partie déterminée.
Dans l’attente de la résolution de la succession, la détention conjointe de ces biens, notamment dans les cas d’indivisions immobilières pose de nombreuses difficultés de gestion que nous vous aidons à réglementer :
- paiement des charges,
- jouissance et occupation : modalités, évaluation et paiement d’indemnité d’occupation,
- perception des fruits : séquestre ou distribution des dividendes, des coupons d’obligations,
- gestion comptable et pratique de l’indivision (rapports aux locataires, arbitrages financiers etc.).
Ces situations d’indivision sont le plus fréquemment vécus comme temporaires. Nous vous conseillons sur la meilleure manière de liquider et partager l’indivision de manière amiable ou en saisissant le juge pour vendre le bien.
Les méthodes de vente forcée sont multiples :
- autorisation judiciaire de signer un mandat seul au nom de l’indivision,
- vente à la majorité des deux tiers des droits indivis devant Notaire,
- vente aux enchères anticipée au jour d’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage,
- vente aux enchères à l’issue des opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision.
Avant d’entamer la moindre procédure ou négociation, nous envisageons les meilleurs solutions en vous présentant leurs avantages et inconvénients, sur le plan civil, fiscal, calendaire et financier. Vous pourrez ainsi toujours choisir en connaissance de cause.
Mandataires
Abus de minorité, gestion sans partage par les majoritaires ou blocage complet, les difficultés dans la gestion d’une indivision sont légion ; jusqu’à conduire parfois à une perte de valeur des biens indivis.
L’une des solutions les plus évidentes est la désignation d’un mandataire pour assurer la gestion à la place des indivisaires selon quatre canaux principaux :
- mandat spécial, cantonné à la gestion d’un bien en particulier ;
- mandat général portant sur la gestion de la succession dans son intégralité ;
- mandat spécifique pour représenter par exemple une indivision sur des actions ou des parts sociales ;
- en cas de succession comprenant une société, et si le défunt en était le gérant, un second mandat afin de désigner un gérant.
Nous menons tout d’abord les négociations sur le principe et les modalités de ces mandats. En cas d’accord, nous rédigeons les contrats et veillons à leur parfaite application.
En cas de conflit trop important ou en cas d’urgence, nous saisissons le juge ; notre expérience en cette matière, nous permettant de solliciter du juge un mandat sur-mesure, rédigé sur mesure pour votre indivision.