SCI et liquidation du régime matrimonial

En présence d’un accord

Plusieurs solutions s’offrent aux époux associés d’une SCI lors du divorce ou après.

Solution n° 1 : en présence d’époux associés communs en bien, l’attribution de l’ensemble des parts sociales communes à l’un des époux associés

Si les seuls associés de la SCI, propriétaire du logement, sont des époux communs en biens et si les parts sociales sont communes, les époux peuvent opter pour la régularisation d’un acte de partage de la communauté dans lequel l’ensemble des parts sociales serait attribuées à l’époux qui souhaite conserver le bien immobilier, à charge pour lui de verser une soulte à son conjoint lors de la liquidation du régime matrimonial. 

La fiscalité applicable est celle relative à un partage de communauté :

• droit de partage, actuellement fixé à 2,5 % sur l’actif net partagé (réduit à 1,1 % à compter du 1^er janvier 2021)  ;
• absence d’imposition sur les plus-values ;
• absence de taxe de publicité foncière ;
• frais de notaire.

Solution n° 2 : en présence d’époux associés séparés de biens, la signature d’un acte de cession

En présence d’époux associés séparés de biens, les époux peuvent signer un acte de cession des parts sociales d’un des époux au profit de son conjoint souhaitant conserver le bien immobilier à charge pour lui de verser une soulte à son conjoint.

Solution n° 3 : la cession du bien immobilier par la SCI à l’un des époux

Que ce soit sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou celui de la séparation de bien, les époux peuvent également procéder à une cession du bien immobilier par la SCI à l’un des époux. L’époux acquéreur devrait donc régler le prix de vente à la SCI, somme que se répartiraient les associés entre eux, au prorata de leurs participations au capital social.

Solution n° 4 : le retrait d’un associé ou la dissolution de la SCI

Le retrait d’un des époux associés est une solution envisageable et simple du point de vue des conséquences du divorce.

Solution n° 5 : la dissolution de la SCI

Lors du divorce, les époux peuvent encore décider de dissoudre la SCI et d’attribuer le bien immobilier à l’un d’entre eux.

En cas de désaccord des époux

En cas de désaccord entre les époux associés sur le sort de la SCI dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial, pendant ou après le divorce, la situation est plus complexe.

Les règles civiles relatives à l’indivision sont inapplicables. Il ne sera pas possible d’invoquer l’application de l’article 815 du Code civil prévoyant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». 

En effet, il conviendra de se référer aux règles de droit des sociétés civiles et notamment aux statuts de la société pour connaître les modalités d’attribution du bien social, les modalités de cession ou de retrait d’un associé, de dissolution de la SCI en cas de mésentente entre les associés. Le recours à un avocat spécialisé dans les deux matières devient indispensable.