Droits de l’usufruitier sur la distribution du prix de vente de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI

Rappel du contexte

Définition

Des parts de SCI sont dites « démembrées » lorsque les prérogatives du droit de propriété sont  partagées entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

Les statuts d’une SCI doivent anticiper le sort des dividendes lorsqu’un usufruit grève des parts sociales. En effet, si l’usufruitier a droit aux bénéfices afférents aux droits sociaux qu’il détient (les dividendes ayant la nature de « fruits »), les statuts doivent définir le sort des résultats exceptionnels et du résultat courant.

Droits financiers

Rappelons brièvement la répartition des droits financiers attachés aux parts sociales dont la propriété est démembrée :

Concernant le résultat de l’exercice dernièrement clôturé ou le report à nouveau :

• En principe, il revient à l’usufruitier quelle que soit son origine (courant ou exceptionnel),
• Conventionnellement :
  • le résultat courant ne peut être attribué qu’à l’usufruitier puisqu’il s’agit de l’essence même de son droit. A défaut, l’usufruit serait dénaturé, 
  • le résultat exceptionnel peut être attribué en pleine propriété à l’usufruitier ou en pleine propriété au nu-propriétaire et à l’usufruitier sous forme de quasi-usufruit (la dette de restitution est ensuite déduite de l’assiette des droits de succession sous conditions.

Concernant le résultat prélevé sur les réserves :

• Position divergente entre la première chambre civile de la Cour de cassation (aucun droit à l’usufruitier) et la chambre commerciale (quasi-usufruit sur les réserves).
• Conventionnellement, il est possible de prévoir que les réserves seront attribuées à l’usufruitier exclusivement ou au nu-propriétaire exclusivement ou au nu-propriétaire sous l’exercice par l’usufruitier de son droit.

Droits de vote

Concernant les droits de vote, l’article 1844 alinéa 3 du code civil pose un principe général de répartition des droits de votes entre l’usufruitier et le nu propriétaire. Il est ainsi prévu par l’article que « si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier. » Les statuts peuvent donc déroger à cette répartition. 

L’attribution au nu-propriétaire sous réserve de l’exercice par l’usufruitier de son droit d’usufruit permet de préserver tant les droits de l’usufruitier que du nu-propriétaire puisqu’avec un quasi-usufruit, l’usufruitier reçoit l’intégralité du produit de la distribution. Il peut agir comme un plein propriétaire et disposer des fonds librement, il aura pour charge de restituer l’équivalent (en nature ou en valeur) au nu-propriétaire à son décès.

Apport de l’arrêt

Rappel des faits

Une SCI dont l’objet social est l’acquisition et la gestion de biens meubles et immeubles, cède en octobre 2017 les biens immobiliers dont elle était propriétaire. Lors de deux assemblées générales tenues en février et avril 2018, la distribution des dividendes relatifs au résultat de la cession est votée. Les parts sociales de la SCI étant démembrées, l’usufruitier des parts sociales vote lors des deux assemblées générales en 2018 et perçoit les dividendes.

L’un des associés, titulaire de parts en nue-propriété, estime que la cession emportait dissolution de la société et assigne la SCI en dissolution. Il demande en outre la nullité des délibérations relatives à l’affectation du produit de la vente et à l’approbation des comptes et demande l’extinction de l’usufruit d’un des titulaires, alléguant que ce dernier avait privilégié ses propres intérêts au détriment des nus-propriétaires.

Il sollicite l’indemnisation de son préjudice ainsi que le paiement de sa part du boni de liquidation.

La cour d’appel déboute le nu-propriétaire, tout d’abord en confirmant qu’une SCI n’est pas dissoute pour extinction de son objet social, simplement parce que l’unique actif de la société a été vendu.  Elle retient ensuite que les dividendes distribuant le bénéfice constituent des fruits et sont perçus par l’usufruitier en totalité et en toute propriété ; elle considère enfin que les conditions de l’article 618 du Code civil pour faire cesser l’usufruit n’étaient pas réunies, l’usufruitier ayant démontré avoir toujours œuvré dans l’intérêt de la SCI.

Le nu-propriétaire se pourvoit en cassation. 

La question qui se posait à la Cour était donc celle de la distribution des dividendes d’une SCI, en présence d’un démembrement de propriété sur les parts sociales, lorsque cette distribution porte sur le produit de la vente de tous les immeubles de la SCI, laissant celle-ci sans actif.

Position de la Cour de cassation

Dans un arrêt publié du 19 septembre 2024, la Cour de Cassation rappelle que la distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés.

Il en résulte que, dans le cas où l’assemblée générale décide une telle distribution, le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée. 

La Cour conclut que la distribution sous forme de dividendes de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI revient, sauf convention contraire, au nu-propriétaire, le droit de l’usufruitier s’exerçant alors sous forme d’un quasi-usufruit. 

La portée de cet arrêt est à relativiser car deux conditions sont à respecter pour entrer dans son champ :

• Vente de la totalité des actifs immobiliers,
• Distribution du produit de la vente sous forme de dividende. 

Par ailleurs, la Cour admet la possibilité d’une convention contraire. 

Elle conclut enfin que la décision à laquelle prend part l’usufruitier, de distribuer ces dividendes, sur lesquels il jouit d’un quasi-usufruit, ne peut être constitutive d’un abus d’usufruit.

L’arrêt du 19 septembre 2024 s’inspire de la solution existante en matière de distribution de réserve puisqu’il admet que la distribution du produit de cession puisse être grevée d’un quasi-usufruit sauf convention contraire. Toutefois, la solution est différente en ce qu’elle retient ici un critère de l’atteinte à la substance des droits sociaux plus restrictif qu’en matière de réserves : c’est seulement si la vente compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés que la distribution subséquente sera qualifiée de produit, donnant lieu à un quasi-usufruit sauf convention contraire.