Jurisprudences
Indivision – Calcul de la créance de financement de l’immeuble indivis
Cass. civ. 1ère, 24 sept. 2014, n°13-18.197
Liquidation et partage d’indivisions mobilières et immobilières
Enseignement de l'arrêt
Les intérêts de l’emprunt intègrent la dépense faite pour le calcul du profit subsistant.
Le coût de l’emprunt intègre le coût de l’opération pour le calcul du profit subsistant.
Rappel du contexte juridique
Dépense de conservation ouvrant droit à une créance
Le remboursement par un indivisaire de l’emprunt indivis ouvre droit à une créance.
En effet cette dépense est qualifiée de dépense « nécessaire à la conservation de l’immeuble indivis » par la Cour de cassation (Cass. 1ère, 7 juin 2006, n°04-11.523)
En conséquence, l’indivisaire qui a remboursé sur ses deniers personnels l’emprunt indivis est titulaire d’une créance qu’il convient de calculer selon l’article 815-13 du code civil.
« Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».
Calcul de la créance
Pour calculer cette créance il convient de déterminer la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant (Cass. civ. 1ère, 24 sept. 2014, n°13-18.197).
Ainsi, alors que les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une créance égale au profit subsistant, les dépenses de conservation ouvrent droit à une créance même en l’absence de profit subsistant. Ainsi s’il n’y a pas de profit subsistant, la créance est égale à la dépense faite, ce qui n’est pas le cas d’une dépense d’amélioration.
Fait de l’espèce
Dans l’arrêt commenté des concubins acquièrent un bien à hauteur de 3/4 pour Monsieur et 1/4 pour Madame.
Monsieur rembourse 75% des échéances de l’emprunt entre 2003 et 2006 puis l’intégralité à compter de 2006.
Il a donc financé la part de Madame (1/4) depuis 2006.
Les juges du fond, pour calculer la récompense, ont évalué la proportion dans laquelle Monsieur a financé la part de madame, puis ont appliqué cette proportion à la différence entre la valeur actuelle du bien et son prix d’acquisition
Cette méthode de calcul est remise en cause par la Cour de cassation.
Enseignement de la Cour de cassation
Ainsi, pour calculer le montant de la créance, la Cour de cassation explique le profit subsistant. Elle précise qu’il représente l’enrichissement procuré au patrimoine indivis.
En conséquence :
- il doit être établi la proportion dans laquelle :
- le règlement par Monsieur des échéances de l’emprunt qui comprend le capital et les intérêts
- a contribué au financement global de l’acquisition qui comprend les frais d’acquisition et le coût du crédit
- il faut ensuite appliquer cette proportion à la valeur actuelle du bien dans son état au jour de l’acquisition.
Autrement dit, il faut confronter le montant des paiements au montant total d’acquisition du bien, pour ensuite appliquer le pourcentage ainsi déterminé à la valeur actuelle du bien (« règle de trois » classique).
Cette formule est surprenante car ordinairement :
- au numérateur figure seulement le capital payé (et non les intérêts),
- au dénominateur, le prix d’acquisition du bien de manière à le comparer à la valeur du bien au jour de la liquidation. Il est possible d’y ajouter les frais d’acquisition mais jamais le « coût du crédit » c’est-à-dire à nouveau les intérêts ainsi que peut-être d’autres dépenses telles que les frais de dossier, de garantie, de l’assurance, etc
Par cette formule, les intérêts sont donc comptabilisés à la fois au numérateur et au dénominateur. Cette solution est nouvelle et très surprenante.
Il faut cependant garder à l’esprit que cette première phase du calcul ne vise qu’à comparer deux valeurs (dépense faite et profit subsistant) et qu’in fine les juges du fond peuvent toujours modérer un résultat qui ne paraîtrait pas fondé en équité. C’est là l’intérêt de la formule de l’article 815-13 du code civil,
Il est toujours possible d’anticiper ce type de difficulté en précisant quelles dépenses donneront lieu à indemnité et selon quelles méthodes de calcul. En effet, l’article 815-13 du code civil n’est pas d’ordre public.
