Pas de servitude par destination en cas de donation-partage d'un bien propre et d'un bien commun

La servitude par destination du père de famille

Définition de la servitude par destination du père de famille

La servitude par destination du père de famille est un mécanisme juridique permettant le maintien d’une servitude entre des fonds qui ont été divisés, lorsque ces fonds appartenaient au même propriétaire avant la division. 

Selon l’article 693 du Code civil, une servitude par destination du père de famille peut être reconnue si deux conditions sont remplies :

• les fonds divisés doivent avoir appartenu initialement au même propriétaire,
• ce propriétaire a mis en place un aménagement qui, après la division, sera considéré comme une servitude entre les fonds.

Ainsi, la servitude est issue de la volonté tacite du propriétaire initial, qui, en divisant ses biens, a laissé un aménagement qui manifeste l’intention de maintenir un lien entre les fonds. 

Ce mécanisme s’applique uniquement lorsque l’aménagement est apparent et nécessaire pour l’exercice du droit de servitude.

Les conditions de la servitude par destination du père de famille

La constitution d’une servitude par destination du père de famille repose sur plusieurs conditions strictes, énoncées par le Code civil et confirmées par la jurisprudence :

• l’appartenance commune des fonds : les fonds doivent avoir appartenu au même propriétaire avant leur division.

• l’aménagement mis en place et sa persistance : une condition essentielle pour l’existence d’une servitude par destination du père de famille est l’apparence des aménagements. 

Selon la jurisprudence, les signes extérieurs doivent être suffisamment apparents pour révéler l’intention du propriétaire de maintenir une servitude. En d’autres termes, l’aménagement doit être visible et manifeste pour maintenir une servitude entre les fonds.

L’apparence doit être telle qu’elle permet de déduire l’existence de la servitude sans avoir besoin d’un titre formel. 

• l’absence de stipulation contraire : l’article 694 du Code civil dispose qu’une servitude par destination du père de famille ne peut être reconnue si l’acte de division contient une stipulation contraire.

La charge de la preuve

Les clauses d’exclusion

Une clause générale de style, par laquelle le vendeur déclare qu’aucune servitude n’a été constituée, est généralement insuffisante pour exclure la servitude par destination du père de famille. Toutefois, si une clause explicite dans l’acte de division exclut le maintien de la servitude, cette clause aura force obligatoire et interdire la reconnaissance de la servitude.

Ces éléments sont indispensables pour que la servitude par destination du père de famille puisse être validée par le juge.

Hors clauses d’exclusion

La charge de la preuve dans le cadre de la servitude par destination du père de famille varie selon le type de servitude.

Pour les servitudes continues et apparentes, il appartient à celui qui conteste la servitude de démontrer qu’elle n’existe pas.

Pour les servitudes discontinues et apparentes, la personne qui invoque la servitude doit produire l’acte de division et prouver qu’il ne contient aucune stipulation contraire à la servitude.

Le respect de cette charge de la preuve est essentiel pour que la servitude soit validée.

Analyse de l’arrêt du 27 février 2025

Faits et procédure

Par acte de donation-partage du 10 novembre 1992, M. P et Mme Y ont reçu de leurs parents la nue-propriété de certaines parcelles de terrain : 

• M. P a reçu la nue-propriété des parcelles cadastrées section F n° Cadastre 4, Cadastre 5, et Cadastre 7, 
• Mme Y a reçu la nue-propriété des parcelles cadastrées section F n° Cadastre 2 et Cadastre 3,
• la parcelle F n° Cadastre 5 était un bien propre de M. P, tandis que la parcelle F n° Cadastre 2 était un bien commun des époux,

Mme Y, devenue seule propriétaire des parcelles F n° Cadastre 2 et F n° Cadastre 3, a fait diviser la parcelle F n° Cadastre 2 en trois lots, désormais cadastrés F n° Cadastre 9, Cadastre 10, et Cadastre 11. Mme Y a ensuite fait donation à sa fille, Mme A, de la nue-propriété des parcelles F n° Cadastre 3 et F n° Cadastre 9, ainsi que de la pleine propriété de la parcelle F n° Cadastre 10.

Un garage a été construit sur la parcelle F n° Cadastre 9. Ce garage a une porte d’accès qui donne sur la parcelle F n° Cadastre 5, propriété de M. P.

Mme Y et Mme A ont assigné M. P en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle F n° Cadastre 5, invoquant la servitude par destination du père de famille, ou, à défaut, pour cause d’enclave, afin d’obtenir que le passage permettant d’accéder et d’utiliser ce garage soit rétabli.

La Cour d’appel rejette la demande de Mme Y et de Mme A.

Elle considère que la servitude nécessite que les deux fonds aient appartenu au même propriétaire avant leur division.

En l’espèce, la parcelle F n° Cadastre 5 était un bien propre de M. P, tandis que la parcelle F n° Cadastre 9 était un bien commun des époux. Ainsi, les deux parcelles n’avaient pas appartenu au même propriétaire avant la donation-partage, et aucune servitude par destination du père de famille ne pouvait donc être constituée.

Position de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par Mme Y et Mme A contre l’arrêt de la Cour d’appel. 

Elle confirme que, selon l’article 693 du Code civil, la servitude par destination du père de famille ne peut être constituée que lorsque les deux fonds ont appartenu au même propriétaire avant leur division. 

Dans cette affaire, les fonds concernés n’avaient pas eu de propriétaire commun, car l’un appartenait en propre à M. P et l’autre était un bien commun des époux. La Cour de cassation a également confirmé que la parcelle n’était pas enclavée, car l’accès à la parcelle F n° Cadastre 9 était possible par d’autres voies publiques. 

En conséquence, elle rejette le pourvoi et valide le jugement de la Cour d’appel.