Jurisprudences
Requalification d’une vente à un prix minoré en donation déguisée avec charge
CADF, 26 sept. 2024, N°2024-12
Patrimoine - Fiscalité
Enseignement de l'arrêt
Le comité de l’abus de droit fiscal rappelle un principe de jurisprudence constante : la donation avec charges constitue une libéralité pour le tout dès lors que la charge stipulée dans l’acte a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis.
Faits et procédure
Le rôle et la place du comité de l’abus de droit fiscal
L’administration fiscale est en droit d’écarter les actes réalisés par un contribuable qui constituent un abus de droit fiscal, soit car ces actes ont un caractère fictif soit car le contribuable recherche par cet acte le bénéfice d’une application littérale des textes ou décision à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs. L’administration peut écarter ces actes lorsqu’elle considère qu’ils n’ont été inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou atténuer les charges fiscales de l’intéressé.
Lorsque l’auteur de l’acte n’est pas en accord avec les rectifications apportées par l’administration fiscale, alors il peut saisir le comité de l’abus de droit fiscal, lequel sera tenu de rendre un avis.
« Afin d’en restituer le véritable caractère et sous réserve de l’application de l’article 205 A du code général des impôts, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.
En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement du présent article, le litige peut être soumis, à la demande du contribuable ou de l’administration, à l’avis du comité mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 64 du présent livre. »
NOTA :
Conformément à l’article 109 II A de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, l’article L. 64 A, dans sa rédaction résultant du 1° du I, s’applique aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 portant sur des actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020.
Exposé de la décision
Le comité de l’abus de droit fiscal est saisi pour apprécier la requalification d’une vente à un prix minoré en donation avec charge.
Une mère vend à une SCI la nue-propriété d’un ensemble immobilier pour un montant de 1.190.000 € payé le jour de la vente.
La SCI créée en 2008 avait pour objet social l’acquisition, l’administration et la location de biens immobiliers.
L’objet social est modifié le 21 novembre 2016 (avant la vente) pour devenir : l’acquisition, la propriété, la mise en valeur, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la mise à disposition gratuite au profit des associés et/ou de leurs descendants ou conjoints de tous les biens immobiliers.
Le capital social est divisé en 1.000 parts, réparties entre :
- le fils de la vendeuse du bien, qui détient 996 parts en pleine propriété et 2 parts en usufruit,
- son épouse et sa mère (la vendeuse), lesquelles ont respectivement deux parts en pleine propriété,
- ses deux enfants (les petits-enfants de la vendeuse) qui détiennent chacun une part en nue-propriété.
Avant l’acquisition de la nue-propriété la société civile n’était propriétaire d’aucun bien immobilier.
La société civile ne dépose pas de déclarations fiscales de revenus. L’administration fiscale remarque que la société n’exerce pas d’activités régulières et ne perçoit pas de revenus. Elle effectue donc un contrôle.
Dans le cadre du recours hiérarchique, l’administration fiscale évalue le bien, et retient une valeur en pleine propriété de 3.832.950 €, soit une valeur en nue-propriété de de 2.683.065 €. Elle constate donc une minoration du prix de vente d’un montant de 1.493.065 €, représentant 55% par rapport à la valeur vénale portée dans l’acte.
L’administration fiscale considère que cette vente constitue une donation déguisée avec charge.
Motivation de l’administration fiscale
Le faisceau d’indices retenu par l’administration fiscal pour établir l’intention libérale
Pour retenir la qualification de donation déguisée avec charges, l’administration fiscale relève que :
- la vendeuse était âgée de 80 ans au moment de la donation ;
- Son seul héritier, son fils est le gérant statutaire de la SCI ;
- qu’il détient 99,6% du capital de cette société ;
- que sa mère lui avait déjà consenti une donation auparavant d’un terrain attenant à l’ensemble immobilier cédé.
Ce faisceau d’indices permet selon l’administration fiscale d’établir l’intention de procéder à une donation en franchise de droits de mutation à titre gratuit.
La stipulation de charges
La charge était constituée par le versement non contesté du prix de vente. L’administration fiscale considère que la stipulation de charges ne permet pas de changer la qualification juridique de l’acte, lequel reste une libéralité pour le tout.
Elle considère que l’assiette des droits n’était pas réduite de la charge stipulée. Elle estime que la libéralité est taxable à hauteur de cette valeur vénale sur laquelle elle applique le taux de 60% applicable en présence d’une donation consentie à une société civile. Elle assortit les droits rappelés de la majoration de 50% prévue au b de l’article 1729 du Code général des impôts.
« Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de :
a.40 % en cas de manquement délibéré ;
b. 80 % en cas d’abus de droit au sens de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu’il n’est pas établi que le contribuable a eu l’initiative principale du ou des actes constitutifs de l’abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire ;
c. 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation d’une partie du prix stipulé dans un contrat ou en cas d’application de l’article 792 bis. »
L’administration fiscale a mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal sur le fondement de l’article L.64 du livre des procédures fiscales.
Décision du comité d’abus de droit fiscal
Après avoir entendu les parties, le comité motive sa décision ainsi :
- il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation qu’en présence d’une donation avec charges, l’acte reste une libéralité pour le tout lorsque la charge stipulée par le donateur a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis ;
- les actionnaires de la SCI ne transmettent pas d’éléments suffisants permettant de remettre en cause la validité de l’évaluation effectuée par l’administration ;
- la donation avec charges constitue une libéralité pour le tout dès lors que la charge stipulée dans l’acte a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis, et que par conséquent l’intention libérale du donateur est établie par l’administration fiscale.
La procédure de l’abus de droit fiscal est donc fondée.
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